Avantages Scellier : Réduction d'Impôts

Pour un achat locatif neuf en s'aidant des avantages de la loi Scellier, vous bénéficiez d'une réduction d'impôt répartie sur une période 9 ans égale à 25% du prix de revient du logement.

Ce montant est plafonné à 300 000 € soit une réduction d'impôt maximum de :

• 75 000 € sur 9 ans (300 000 € x 25%)
• c'est à dire 8 333 € par an (75 000 € / 9 ans).

A compter du 1er janvier 2011 et jusqu'en 2012, la réduction sera ramenée à 20% du prix de revient en loi Scellier.

L'avantage fiscal lié à la réduction d'impôt Scellier a le mérite d'être plus équitable dans la mesure où il ne varie pas selon la tranche d'imposition du foyer fiscal contrairement aux dispositifs Robien et Borloo actuels avec lesquels l'amortissement fiscal favorise les plus aisés.

Mise en situation de cet avantage

Pour un investissement locatif de 150 000 €, un ménage imposé au taux marginal de 40% a aujourd'hui le droit, grâce au système Robien, à une économie d'impôt de 30 000 €, contre 22 500 € pour celui imposé à 30% et 10 500 € pour un taux marginal de 14%. L'avantage que représente cette économie d'impôt sera pour tout le monde de 37 500 €.

A savoir : cette mesure est autorisée pour une seule acquisition par année, mais n'exclut pas la réalisation de d'autres investissements locatifs relevant des dispositifs Robien et Borloo en 2009.

Principe de la Réduction d'Impôts Scellier

Concernant les investissements à but locatif en utilisant la loi Scellier, le taux de 25% de réduction d'impôt s'applique aux logements vendus en l'état futur d'achèvement (Vefa) en 2009 et 2010. Cette réduction s'applique aussi pour les logements neufs déjà bâtis et acquis durant cette même période.

Le principe de cette réduction d'impôt est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure.

Par exemple, si vous achetez en 2009 un appartement neuf qui est déjà construit et payez 300 000 €, vous déduirez 8 333 € des impôts dus au titre de vos revenus 2009 que vous déclarerez et payerez en 2010. En revanche, si vous achetez un bien locatif sur plan, il faudra attendre sa livraison (remise des clés). Si la livraison à lieu en 2010, vous pourrez imputer la réduction d'impôt sur vos revenus 2010 déclarés en 2011.

Première Condition : la Location

Afin de bénéficier de la loi Scellier, vous devrez respecter certaines conditions. La première de ces conditions est que vous devrez vous engager à louer votre investissement locatif nu à usage principal du locataire pendant une durée minimale de 9 ans.

Pour être considéré comme étant neuf, les travaux sur votre bien devront être achevés au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de la demande de permis de construire ou de l’acquisition de votre bien.

Tout comme les régimes d'amortissement Robien ou Borloo, la location doit prendre effet dans les douze mois suivant l'achèvement du bien acheté (ou son acquisition si l'immeuble est déjà livré). Le bien peut être loué à un membre de la famille à l'exclusion d'une personne faisant partie de votre foyer fiscal.

Au-delà de cette durée, vous avez la liberté de laisser le bien en location, sans contrainte particulière, ou bien de le revendre.

Deuxième Condition : le Plafonnement des Loyers

Si vous pratiquez un loyer modéré (correspondant aux plafonds de loyer Borloo), vous bénéficierez de 2% de réduction d'impôt supplémentaire une fois la période de 9 ans écoulée et ce pendant 3 ans reconductible une fois. Le taux de réduction d'impôt passe alors sur 15 ans à 37% au lieu de 25% sur 9 ans.

Le plafonnement des loyers pour la loi Scellier est identique à celui définit pour la loi Robien recentré. Le montant des ressources du locataires ne sont pas plafonnées.

Les plafonnement de loyer ci-après s'appliquent pour les baux conclus en 2009.

Troisième Condition : les Zones

Une nouvelle définition des zones géographiques précise où doit se situer le logement pour bénéficier de la réduction d'impôt. La zone C est supprimée et les zones A, B1 et B2 sont maintenus.

Cette suppression de la zone C (zone regroupant les petites ou généralement la demande locative est faible) devrait éviter à l'investisseur de se retrouver avec un logement impossible à louer.

Afin de connaitre la zone dans laquelle se situe votre investissement locatif, vous pouvez effectuer une recherche du nom de la commune sur ce site ou aller dans la catégorie outils gratuits/zones de la loi Scellier.

Exemples d'Investissements avant fin 2010

Exemple 1 : investissez avant fin 2010, louez pendant 9 ans

Dans cet exemple, si vous décidez de réaliser votre investissement locatif avant la fin de l'année 2010 et de louer votre bien pendant une durée minimum de 9 ans, vous pourrez bénéficier d'une réduction d'impôt pouvant aller jusqu'à 25% du prix de votre investissement.

Exemple 2 : investissez avant fin 2010, louez pendant 15 ans

A la fin des 9 ans, si vous décidez de continuer à louer votre bien immobilier pendant une durée de 2 fois 3 ans, vous pourrez bénéficier d'une déduction supplémentaire sur vos impôts de 2% par an du prix d'achat de votre investissement, soit une réduction totale maximum de 37% du prix de votre investissement.

Dans cet exemple, cette déduction est plus intéressante sur la durée et le montant total de l'investissement mais est également un peu plus contraignante (Voir notre page sur les prolongements).

Exemple d'Investissement Après 2010

Exemple d'un investissement aprés 2010

Dans cet exemple, si vous effectuez votre investissement après 2010, la part de votre investissement locatif que vous pourrez déduire de vos impôts passera à 20% (conte 25% pour un investissement fait en 2009 ou 2010) du montant total de votre investissement.

Un des principaux avantages de la loi Scellier est d'être relativement simple à calculer. Toutefois, si vous pensez être dans une situation particulière ou désirez plus d'informations, vous pouvez également nous contacter directement en remplissant notre formulaire de demande d'information gratuite.

La Loi Scellier en Bref

La réduction d'impôts Scellier

Le contribuable qui achète un logement neuf dans le but de le louer peut bénéficier au travers de la loi Scellier d'une réduction d'impôt étalée sur neuf ans égale à 25 % du prix du bien en 2009 et 2010 et à 20 % pour une acquisition réalisée en 2011 et 2012.

Passé les 9 années  initiales, l’investisseur pourra décider de prolonger la location de son bien pendant une ou deux périodes de 3 ans et de bénéficier ainsi d’une réduction d’impôt supplémentaire de 6 % par période.

Les engagements à respecter

Afin d'effectuer un investissement locatif à l'aide de la loi Scellier le contribuable doit s'engager à louer le bien en tant qu'habitation principale à un loyer qui n'excède pas certains plafonds (identiques au dispositif Robien-Borloo). Cependant il ne pourra pas avoir comme locataire une personne appartenant au même foyer fiscal que le sien, comme c'est le cas dans le cadre de la loi Robien. Si l'investisseur souhaite continuer à louer le bien au-delà des neuf années réglementaires, il bénéficiera (pendant six ans au plus) d'une réduction de 2 % par an, soit au total une réduction d'impôt de 37 % sur quinze ans.

Où acheter ?

La réduction d'impôt Scellier ne sont accordés qu'aux logements situés dans des villes de plus de 50 000 habitants et leur agglomération (zones A, B1 et B2 qui viennent d'être revues) où la demande locative est forte. Pour connaitre dans quel zone se situe votre future investissement, utiliser notre outil de recherche pour les zones Scellier.

Calcul de la Loi Scellier

Le calcul de la loi Scellier concernant le montant de la réduction d’impôt dont vous allez bénéficier  est relativement simple.

Ce montant est de 25% du coût de votre investissement locatif dans une limite de 300 000€ si vous réalisez votre investissement en 2009 ou 2010.

Par exemple, pour un investissement de 300 000 € et une utilisation de la loi Scellier sur 9 ans, le calcul sera le suivant :

300 000 x 25 / 100 = 75 000 €

75 000 / 9 ans = 8 333,33 €

Pour cet investissement, vous bénéficierez donc d’une réduction d’impôts de 8 333,33 € par an. Cela représente 694.44 € par mois (8 333,33 € / 12) qui viendront s’ajouter aux loyers et qui vous aideront à amortir votre bien locatif.

Nous avons mis un simulateur d’impôts à votre disposition afin de vous aidez à calculer le montant de vos impôts à venir. Ce simulateur vous indiquera également quel est la part de vos impôts que vous pourrez économiser si vous bénéficiez de cette loi.

Comparaison Robien, Borloo et Scellier

Simulation Impot 2009 avec la loi Scellier

Simulation Gratuite - Loi Scellier